【Real Estate】「中古戸建て」を「購入」する方法

■ はじめに


■ 「中古戸建て」を「購入」の流れ
■ 「中古戸建て」を「購入」に「必要な書類」
■ 「中古戸建て」の「購入」に必要な「費用」「税金」の目安と支払タイミング
■ 「中古戸建て」の「購入前」に必ず確認すべきポイント

■ 「建築基準法」に基づく主な「確認項目」
■ 「建築基準法」に基づく主な「確認項目」の「調査方法」と「確認書類」


■ Gallery

「中古戸建て住宅」を購入するときは、
新築よりも、
色々と調べることが多い。

建物の現状から、
法令、税金、補助金、
災害頻度、リフォーム関連、ローン関連など、
色々とチェックしておいて、
将来の出費やリスクを予想して置く必要がある。


購入するかの判断は、
物件情報だけでなく、
手続きから購入後のリフォーム、生活までも予測し、
考慮することで、
きちんとした物件を購入することが可能となる。


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「中古戸建て住宅」を購入する際には、
法的・技術的・資金的な確認事項が多岐にわたる。

購入前〜引き渡し後までの全体的な流れを把握して、
必要な「チェックポイント」「書類」「費用」「注意点」を理解しておくと良い。

「中古戸建て」を「購入」の流れ

手続き	内容
物件探し	希望条件に合う物件を探す（立地、築年数、構造、法令制限など）。 必要なもの：特になし（不動産サイトや現地見学）
購入申込	購入意思を示す「購入申込書」を提出 必要なもの： ・認印 ・本人確認書類（免許証など）
媒介契約	仲介業者と「媒介契約」を締結 必要なもの：認印
重要事項説明	・法令制限 ・設備状況 ・瑕疵 ・境界 などの説明を受ける。 必要なもの： ・認印 ・事前に説明書のコピー確認推奨
売買契約	売主と「契約締結」「手付金の支払い」。 必要なもの： ・認印（実印が望ましい） ・本人確認書類 ・手付金
住宅ローン審査（該当者）	事前審査→本審査→契約 必要なもの： ・源泉徴収票 ・住民票 ・印鑑証明書 ・物件資料 など多数
残金決済・登記	残金支払い、所有権移転登記 必要なもの：住民票原本（マイナンバーなし）、印鑑証明書、司法書士費用
引き渡し	鍵の受け渡し、物件の引き渡し 必要なもの：特になし（登記完了後）

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主な必要書類一覧（住宅ローン利用時）

書類名	説明
住民票（原本）	・登記 ・ローン審査。 マイナンバー・本籍地なし
印鑑証明書	・登記の時 ・ローン契約の時 必要な印鑑証明書は、 発行後3ヶ月以内のもの。
本人確認書類	・契約 ・審査 必要な書類： ・運転免許証 ・保険証 など。
源泉徴収票／確定申告書	・収入証明（過去3年分が一般的）
物件資料	ローン審査時に必要。 必要な書類： ・間取り図 ・登記簿 ・土地公図 など。
売買契約書・重要事項説明書	・ローン申込 ・登記。 コピー提出でOK。
団体信用生命保険申込書	ローン契約する場合。 健康状態の告知含む。

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購入に必要な「費用」「税金」の目安と支払タイミング一覧

タイミング	費用項目	目安金額
売買契約時	手付金	物件価格の5〜10％
売買契約時	仲介手数料（半金）	（物件価格×3％＋6万円）＋消費税の半額
ローン契約時	印紙税	1〜2万円（借入額による）
引き渡し時	残金・登記費用	登録免許税、司法書士報酬など
引き渡し後	不動産取得税	0〜20万円台（軽減措置あり）
引っ越し後	リフォーム・引越し費用	数十万円〜（内容による）

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「中古戸建て」の「購入前」に必ず確認すべきポイント一覧

項目	説明
法令制限
建築基準法
都市計画法
接道義務	建築基準法に基づき、 建築物は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない。
建物状況
登記簿の地目・用途地域の確認
登記簿の建ぺい率の確認
登記簿の容積率の確認
耐震性
雨漏り
シロアリ
設備の老朽化
瑕疵担保責任	契約不適合責任の有無と期間
リフォーム履歴	過去の工事内容と施工業者
境界・越境
隣地との境界確認
塀や樹木の越境有無
自治体の補助制度
耐震改修
リフォーム
取得税軽減
DIYリフォーム予定者向けの追加チェックポイント
電気設備の法令適合性	（第二種電気工事士の視点で）
農地転用や家庭菜園の可能性	（地域条例・地目確認）
DIY・リフォームの可否と申請要否
中古住宅瑕疵保険の加入可否と条件

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「中古戸建て住宅」を購入する際に、
確認すべき「建築基準法に基づく法令制限」は、
「その土地・建物が安全かつ合法に使えるかどうか」を判断するための
重要なチェック項目。

建築基準法に基づく主な確認項目 一覧

項目	説明
接道義務	建築物は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない | 建築確認済証・公図・現地確認
建ぺい率・容積率	敷地面積に対する建築面積・延床面積の制限 | 用途地域により異なる（都市計画図で確認）
用途地域	住宅・商業・工業など、建築可能な用途の制限 | 第一種低層住居専用地域など13種類
外壁後退距離	敷地境界から建物までの距離制限（例：1m以上） | 地域・地区によって異なる
高さ制限	絶対高さ制限（例：10m以下）や斜線制限（道路・北側） | 地域・地区・用途地域による
防火・準防火地域	建物の構造・材料に制限あり（耐火建築物など） | 都市部で多い。建築確認書で確認
敷地面積の最低限度	一定面積未満の土地には建築不可（例：100㎡以上） | 地区計画などで定められることがある
建築協定・地区計画	住民間で定めた建築ルール（色・形・高さなど） | 市区町村の都市計画課で確認
災害危険区域	土砂災害・浸水・地滑りなどの危険区域 | ハザードマップ・建築基準法第39条

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「建築基準法」に基づく主な「確認項目」の「調査方法」と「確認書類」一覧

方法	内容
重要事項説明書	宅建士が契約前に説明。法令制限が記載される
市区町村の都市計画課	用途地域・建ぺい率・容積率・防火地域などを確認可能
登記簿・公図	接道状況・地目・境界などを確認
ハザードマップ	災害リスク（浸水・土砂災害など）を確認
建築確認済証・検査済証	過去の建築が合法かどうかを確認

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